چکیده: حوزه مسکن به مسئله‌ی مهمی در نقش‌آفرینی دولت آینده آمریکا بدل شده است. مسئله‌ی مسکن در وعده‌های نامزدهای ریاست‌جمهوری آمریکا به وضوح اشاره شده است و راه‌حل پیشنهادی‌شان مبتنی بر دخالت جدی دولت در مدیریت مسکن است. طبق گزارش‌ها نفوذ توسعه‌گران (انبوه‌سازان) در بازار مسکن آمریکا منجر به کاهش قیمت مسکن برای شهروندان نشده است بلکه شرکت‌های بزرگ ساختمانی (انبوه‌سازان) با جذب سرمایه‌های اندک مردم و طرح ایده‌ی ساخت مسکن متناسب با سرمایه‌های خرد، توانسته‌اند منفعت‌طلبی و سلطه‌شان در بازار مسکن را افزایش دهند. بنابراین نامزدهای دولت آینده آمریکا با توجه به روند فزاینده‌ی انحصارطلبی در بازار مسکن توسط توسعه‌گران(انبوه‌سازان) به پیشنهادهایی از قبیل مردمی‌سازی مسکن روی آورده‌اند. این مسئله بیانگر تجربه‌ی شکست اندیشه‌ی کنترل قیمت مسکن در بازار آزاد است.
در گزارش نیویورک تایمز با عنوان (ایده‌های هریس و ترامپ و شک‌و تردیدهای اقتصاددانان) دو ایده‌ی محوری بیان شده است. کاملا هریس در وعده‌های انتخاباتی خود ساخت سه میلیون مسکن را مطرح و ترامپ نیز با وعده‌ی آزادسازی زمین‌های دولتی برای ساخت خانه به حوزه مسکن ورود کرده است. اما چرا مسکن به موضوعی مهم و محوری در سیاست کلان آمریکا تبدیل شده است؟ چرا در نظام اقتصادی آمریکا با وجود تعریف انواع سازوکار مالیاتی برای جلوگیری از سرمایه‌ای‌شدن مسکن و اعتقاد بر کنترل قیمت مسکن در بازار آزاد با وعده‌های از جنس دخالت دولت در مسکن مواجه می‌شود؟
هزینه‌های بالای اجاره یا خرید خانه به عوامل مهمی برای عدم رضایت اقتصادی مردم آمریکا است. این موضوع در گزارش اخیر نیویورک تایمز از وضعیت مسکن آمریکا قابل مشاهده است. در این گزارش به روند وخیم و ترسناک افزایش قیمت مسکن در آمریکا اشاره می‌شود و شرکت‌های بزرگ ساخت‌وساز را به عنوان یکی از عوامل تاثیرگذار معرفی می‌کند. طبق آمار انجمن ملی سازندگان مسکن، ۱۰ سازنده بزرگ آمریکا در اوایل دهه ۱۹۸۰ میلادی، حدود ۸.۷ درصد توسعه مسکن را برعهده داشتند که این روند در سال های اخیر به ۴۳ درصد رسیده است. صنعت ساخت‌وساز به حوزه‌ای امن و پرسود برای تعداد معدودی از شرکت‌های ساختمانی در آمریکا تبدیل شده است که توانسته است امکان ساخت مردمی و همچنین توسعه های کم‌تراکم را محدود کند. در واقع سازندگان بزرگ علاقه‌ای به ساخت خانه‌های دوبلکس، و یا حتی خانه‌های کم‌تراکم ندارند و به سمت پروژه‌هایی می‌روند که جذب سرمایه در آن بالا باشد. طبق آمار منتشر شده در سی‌سال گذشته رشد ساخت‌وساز ساختمان‌های با تعداد واحد بالا در آمریکا افزایش یافته است. این روند در دهه‌ی۱۹۸۰ میلادی حدود ۲۰ درصد بوده است که در سال ۲۰۲۳ نزدیک به ۶۰ درصد ساخت‌وساز آمریکا را شامل شده است.
از سوی دیگر با افزایش نرخ بهره وام در ابتدای سال ۲۰۲۲ میلادی و همچنین افزایش قیمت مسکن روند ساخت‌وساز در آمریکا کاهش پیدا کرده است و این موضوع به دلیل عدم تقاضا برای خرید خانه بود. اما سازندگان به سرعت برای ساخت خانه راه‌حلی پیدا کردند. کاهش مساحت خانه و همچنین افزایش تعداد واحدها به گزینه‌ی بهینه‌ای برای سازندگان بزرگ تبدیل شد. در گزارش نیویورک تایمز به صراحت بیان شده است که شکاف تامین مسکن با افزایش تعداد و همچنین کوچک‌شدن خانه قابل جبران است ولی در عمل قیمت مسکن کاهش نیافته است و روند انحصار بازار مسکن توسط سازندگان بزرگ بیشتر می‌شود.
بنابراین طرح و برنامه‌های دولت آینده آمریکا برای مقابله با عوامل تاثیرگذار در افزایش قیمت مسکن به گونه‌ای است که دخالت دولت در مدیریت بازار مسکن از طریق ساخت مسکن امری کاملا اجتناب ناپذیر است و شکست انحصارگرایی شرکت‌های ساختمانی در برنامه‌های نامزدهای انتخاباتی ریاست جمهوری آمریکا قابل مشاهده است. کاملا هریس با استفاده از تغییر در سیاست‌های منطقه‌بندی شهرهای آمریکایی سعی دارد تا امکان ساخت مسکن توسط مردم را فراهم آورد و از جذب سرمایه‌های خرد توسط شرکت‌های بزرگ ساختمانی جلوگیری کند. از سوی دیگر نیز ترامپ مشکل را در عرضه زمین می‌داند و به دنبال افزودن زمین‌های بیشتر به مناطق شهری است تا جهش قیمت مسکن شکسته شود. در واقع امکان بهره‌وری بهتر و مطلوب از زمین برای متقاضیان مسکن به دنبال جبران کمبود مسکن و همچنین کنترل قیمت آن است.
منابع:
[1] https://eyeonhousing.org/2023/06/top-10-builder-share-jumps-in 2022/#:~:text=In%201989%2C%20the%20top%2010,2021%20and%2043.2%25%20in%202022.
[2] https://www.noahpinion.blog/p/why-small-developers-are-getting
[3] https://www.nytimes.com/2024/08/30/business/economy/housing-plan-harris-trump.html
https://www.nytimes.com/2024/06/20/business/economy/housing-market-explained.html [4]
ثبت دیدگاه